本刊编辑部 | 秦佳丽

7月24日，中共中央政治局会议对房地产市场发展重新定调，包括要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月27日，住建部继续释放利好，表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。在政策暖风频吹之际，房地产板块应声而起。

伴随近期高层会议为房地产市场注入信心，房地产（申万）行业本周领涨市场，多股掀起涨停潮。关于政策调控是否出现拐点、会议后是否有出台系列重磅政策，市场期待值颇高。

本刊编辑部本周对话了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、利檀投资董事长陈昊扬，探讨本次高层会议传递房地产市场信号。在倪鹏飞看来，后续房地产消费端的需求仍有提振空间，预计全国每年增量的商品房销售规模应该在10万亿~12万亿元左右。陈昊扬认为，当前现在的房地产市场到了需要出台强力刺激政策的阶段，在全面取消限制性措施的同时，需要为企业注入充足的流动性，加速行业风险出清。

业界呼吁一线城市限制性政策松绑

后续配套政策或陆续出炉

本刊编辑部：与以往会议相比，此次中共中央政治局会议首次提及“住房供求关系发生重大变化”，同时不再强调“房住不炒”。这传递出什么信号？是否在重新强调住房的商品属性？

倪鹏飞：这次会议传递出两个信号，一个是市场形势发生改变，即会议关于“住房供求关系发生重大变化”的判断已经是客观事实，几年前国内人均住房面积达到30多平方米的时候，各界就有研究成果认为住房出现了饱和迹象；另一个信号是房地产政策发生转变，相关政策可能从前期的“抑制炒、支持住”更多地转向“支持住”，因为市场形势发生重大变化以后，大部分投资和投机的基础显然已经不复存在。

陈昊扬：会议提及“供求关系发生变化”，传递房地产市场现实情况已经供大于求。之前由于供应紧张、市场需求量大、房价具有上涨动力，所以我们要压制需求，通过限购等手段抑制炒房。但是现在房价下行，连刚需客户群都在迟疑，形成恶性循环，这时候如果没有一只强有力的手来扭转局面，想让一个下滑的市场反转回来是非常困难的。事实也证明，我们现有“三支箭”等救市力度还扭转不了市场，既然供求关系已经发生重大变化，我们就要去库存，首要因素是应该全面取消限制性政策。

本刊编辑部：据业内消息，此前22个核心一二线城市对楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策的调整，需报多部门及国务院审批通过。后续核心热点城市在因城施策等自主裁量权上能迎来多大程度松绑？一线城市限购限贷放松的可能性有多大？

陈昊扬：后续一线城市放开限购的可能性有多大难以预判，不过我们希望能够出炉类似力度的政策。房地产市场需要全面向上的预期，只有地方房价反转向上才能把需求刺激起来。以往任何一轮房价向上路径都是一线城市先行、二三四线城市跟进。所以，如果只对三四线城市解除限购，而对核心一线城市严加控制，这个路径实现不了。

倪鹏飞：限制政策总体肯定会松绑，但是具体放松到什么程度，我的理解是根据市场反应逐渐试探。有的城市会全面取消，有的核心城市可能会大幅松绑，甚至过渡一段时间后局部取消限制。

本刊编辑部：今年上半年房地产行业走势不及市场预期，业界对“救市大招”翘首以盼。这次会议是否可以看作释放“大招”的拐点和前兆？究竟怎样的提振政策才能满足市场期待？此次会议后续是否有望出台系列重磅配套政策？

倪鹏飞：不必把这定义成一个拐点，实际上从2021年下半年持续到今年上半年，市场已经出现了调整，政策也发生了一些转向，只是实施的力度还不够。不过这次会议上提到要“适时调整优化房地产政策”，意味着后续政策调整和完善的力度进一步加大加快。

另外，“放大招”本身也不符合这次会议总体的基调，未来这一阶段的房地产市场有三个任务——调整、发展和转型。三重任务之下市场肯定会有所波动。所以政策调整的主要目标是要平稳地调整，在有序释放风险的同时，又要保证新老市民的刚性和改善型住房需求，这应该是下一步政策的着眼点。

陈昊扬：从去年至今，我们都试图去推测市场走势和政策调控动向，但是最后并不准确。所以我觉得不要轻易去猜测和预判，但是可以谈及希望出炉什么政策，来扭转目前的房地产行业局面。

对包括一线在内的城市全面松绑限购，其实就是业界所期待的“大招”之一，只要限购、限价和限售，就还存在调控和压制，这是市场供不应求和价格持续上涨阶段的限制措施，现在已经失去了意义。

本刊编辑部：目前决策层面对于全面松绑一线城市限制性购房政策的顾虑主要是什么？

陈昊扬：担心像2016年、2017年前后那样房价飙升。但我相信不会，因为现在万亿级别的棚改已经结束，近期只是千亿级别的超大城市城中村改造，规模要小得多。所以既然没有这种万亿级别的政策刺激，这一轮即便放开“四限”，我觉得价格不会上涨多少，可能帮助降价势头扭转过来。

今年一季度房地产市场销售数据尚可，后续整个市场销售全线滑坡，包括上海等一线城市的豪宅，即最核心的资产都开始跌价。7月份中上旬，全国50个重点城市新房成交面积同比下滑超过30%。

在什么样的背景下做什么样的事，现阶段需要调整，所以我不建议现在业内人士自己给自己加“紧箍咒”，觉得一定会有控制房价的措施、一定要把一线城市核心地段的价格摁住。如果我们自己都心虚，还怎么呼吁？

房地产仍有消费需求空间

市场分化格局短期难以改变

本刊编辑部：国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%。作为恢复市场信心及房企自主“造血”能力的关键因素，楼市消费需求能否进一步激活？相关提振措施还有优化空间吗？

倪鹏飞：消费端还有需求空间，尤其是在人口净流入的城市，新市民的刚性住房需求仍然存在，再是还有一部分改善型住房需求。其实在行业深度调整的背景下，尽管房地产销售规模有所下降，但不照样还能销售出去？这反映需求端仍然具备一定的规模。我们预测市场调整后全国每年增量的商品房销售规模应该在10万亿~12万亿元左右。

今年一季度市场出现的小幅反弹，正是对2022年许多家庭受疫情影响积累的购房需求的释放。现在一些真实的购房需求出现观望情绪，也积累了一定的需求，随着后续政策变化可能会有所释放。

本刊编辑部：近期60余家A股房企披露中期业绩预告完毕，其中仅四成房企预计录得盈利；另有近10家房企基本锁定退市。这一业绩表现是否符合业界预期？结合当前政策，预计房地产行业多久有望实现业绩修复？

倪鹏飞：经历一年多的风险积累和债务积累，我觉得四成A股房企盈利的效果已经不错；企业濒临退市也正常，是市场调整状态下的优胜劣汰。去年国内商品房销售规模较高峰时期下降了4万亿元左右，出现了一个缺口，企业层面肯定会有一些风险释放。

本刊编辑部：当前房地产市场分化明显，机构数据显示，上半年百强房企中央国企累计销售的同比增幅为27％，而民营房企的同比增速为-27%；另外“三支箭”融资支持仍然向央国企及优质民企倾斜。您如何看待当下的市场分化格局？近期支持民营经济相关配套措施的出台能为民营房企释放怎样的利好？

倪鹏飞：现在的分化格局倒不完全是由企业的性质决定的，我认为主要还是他们资产状况决定。目前这个阶段，尽管监管层面希望对企业的支持一视同仁，但是金融机构在提供救助的时候也要考虑企业偿还能力和风险。之前一些民企的资产结构和资产负债表显然不能和国有企业相比，从市场的角度来看结果也就可想而知了。而这个格局短期内不容易改变。

行业风险有待加速出清

业界呼吁相关部门“出重手”介入

本刊编辑部：此次会议再次强调“要切实防范化解重点领域风险”。目前市场风险出清面临的难点是什么？出险房企通过出售资产、债务重组、引进战投等方式能否实现自我纾困？在加快推进保交楼、对冲风险等方面还有哪些办法？

倪鹏飞：我觉得总体来讲其实各方面支持渠道已经建构得比较全面，主要是实施力度还存在问题，从“三支箭”支持政策看，股市、债市以及信贷手段都用上了，但市场风险还需要消化。其实现在行业面临的一个很大的难题是，有的企业本身没有什么问题，而由于市场形势变化，金融机构不想再提供贷款和投资。

这种情况我认为监管层面需要出台更有力的措施，比如保交楼方面，之前很多融资的“最后一公里”没有到达，就是金融机构担心怕承担相关的责任和风险。最近政策就“新发放的配套融资形成不良的、对已尽职的相关机构和人员可予免责”，这个政策可以更好的细化和权衡，既要避免尺度放开太大出现“瞎搞”，又不能太严格让机构畏首畏尾。

陈昊扬：现在的房地产市场到了一个需要强力救市的时候，我认为在取消限制性措施的同时，最重要的还有注入流动性。我们需要给一些因为系统性危机而陷入了出险边缘、但是本身基本面良好的企业注入充足的流动性。

之前市场上已经倒下很多房企，最近轮到两家房企可能也处在危机边缘，他们债券的价格最近半个多月来跌得稀里哗啦，一家是房子盖得最多的某房企；另外一家就是商场盖得最多的万达。如果商品房盖得最多、商业地产做得最大的两家企业都倒下，对我们经济的冲击是系统性的。再不出手救助一些企业的话，会造成大面积停工、土地及在建工程等大幅减值、加速市场萎缩和房价向下，造成恶性循环。

所以现在我觉得是业内人士应该想办法把自己的“紧箍咒”卸掉，去向中央呼吁大力的救市，让胡乱经营、高额负债的那些企业真正出清。对债务重组迟迟未完成的企业，需要国家出重拳介入，需要更换公司股东、处置资产、裁判破产，清算小组进驻；然后把有限的弹药投入到去救那些值得救助、实际做事的企业。

本刊编辑部：受本次政治局会议最新定调影响，近日房地产股掀涨停潮，连带家居用品、物业管理等板块集体走强。当前地产板块上扬趋势能否持续？行业当前是否已经见底？乐观预计多久能够改善？

陈昊扬：从目前的板块走势看，由于物业管理和房地产有强关联性，房地产市场没有起色，物管行业也很难起来；家居板块有可能走出独立行情，因为即使不买房，但是老房子改建和装修的市场需求还是有的，国内房地产市场接近十万亿级别的销售总量大概在2009年前后，距离现在大概14年左右的时间。按照通常15年一个装修周期来看，家居用品可能会迎来比较好的需求上升周期。

整体来看，如果没有强有力度的市场扭转，房地产股价上涨可能只是短时的反弹，就像近两年每每出炉一个政策市场就反弹一把一样。只有风险房企出清，企业重新启动，市场和销售恢复起来，地产板块才能真正扭转回来。就目前来看，城中村改造、“三支箭”等政策给市场注入的流动性只是千亿左右，如果注入流动性累计能够达到上万亿的话，我觉得才是市场见底的信号。

（本文已刊发于7月29日《证券市场周刊》，文中提及个股仅做分析，不做投资建议。）